Жилищата в България - актив или пасив

През последните месеци основните участници на пазара на жилища отчитат намаляване на броя сключени сделки и понижение на офертните цени. Официалната статистика все още показва състоянието на жилищния пазар с известно закъснение. Според последните данни към края на септември 2008 г. жилищните цени отчитат растеж, макар че на национално равнище темпът се понижава до 27% годишно. Данните за четвъртото тримесечие вероятно ще регистрират по-сериозно забавяне на ценовия растеж. По-бавният темп на нарастване на жилищните цени ще доведе и до задържане експанзията на жилищното богатство, което за последните 6 години се е разширило 3.4 пъти. Какъв ще бъде ефектът върху потреблението, спестяванията на населението, банковата система и икономиката като цяло зависи от няколко фактора.

На първо място е необходимо да се определи каква е значимостта на жилищния кредит за икономиката. На теория колкото по-голям е делът на ипотечното финансиране в жилищното богатство, толкова по-голяма е вероятността при евентуални сътресения на пазара на недвижими имоти нетното жилищно богатство да бъде отрицателно (т.е. обемът на жилищните заеми да надхвърля пазарната стойност на жилищата). Към края на септември 2008 г. ипотечните заеми представляват 5% от жилищните активи - относително малък дял спрямо другите европейски страни. Напоследък разликите се увеличиха, отчитайки все още бързото поскъпване на реалните активи у нас (поне до момента) и паралелното свиване на жилищното богатство в европейските икономики.

Алтернативна мярка за значимостта на жилищния кредит за икономиката е т.нар. коефициент на проникване (съотношението на жилищния кредит към брутния вътрешен продукт на годишна база). Въпреки кредитната експанзия в последните години проникването на жилищните заеми в икономиката е над 3 пъти по-ниско в България спрямо еврозоната. Затова дори и при евентуално задълбочаване на глобалната криза и допълнително свиване на жилищните пазари негативните ефекти върху потреблението и спестяванията ще бъдат много по-силни в еврозоната и другите развити страни, отколкото в България.

На второ място е важно да се определи колко средно е процентът на банково финансиране за жилища, чиято покупка е чрез кредит. Високото съотношение на жилищния заем към стойността на имота може да се окаже проблем, защото променя стимулите за поведение на купувача. При евентуален спад на жилищните цени и отрицателна нетна стойност на жилището за купувача може да се окаже по-изгодно да остави ипотекираното жилище на банката, като реши да живее под наем или да купи ново жилище на по-ниска цена. Подобен тип поведение от страна на купувачите е напълно рационално, но води впоследствие до още по-голям спад на жилищните цени.

Негативният ефект за икономиката (при равни други условия) е по-силен при значително понижение на цените, при голямо предлагане на жилища за продажба, при съществени разлики между наемните нива и размера на погасителната вноска, както и при наличието на начален период с облекчени условия по обслужване на заема. При това рискът не е равномерно разпределен, а се концентрира в определена група кредитополучатели - тези, които купуват "на върха", когато жилищните цени са достигнали най-високата си стойност.

Тази постановка частично обяснява промяната в кредитната политика на банките през последните месеци и особено през октомври (последния месец, за който разполагаме с официални данни). Нараства значението не само на ценовите изисквания към кредитополучателите под формата на по-високи лихви, но и на неценовите критерии. На фона на несигурността по отношение растежа на доходите, заетостта и посоката на жилищните цени банките частично ограничават кредитирането в потребителския и жилищния сегмент. По-консервативното поведение на банките намалява риска от евентуални проблеми не само за финансовата система и кредитополучателите, но и за икономиката като цяло.

В този ред на мисли ефектът от намаляването на минималните задължителни резерви, което БНБ предприе в началото на декември, ще бъде по-скоро ограничен в краткосрочен план, тъй като забавянето на кредитната експанзия напоследък се дължи не само на поскъпналия финансов ресурс. Ясно е обаче, че при традиционно банкиране няма как банките изкуствено да задържат ръста на кредитирането за дълъг период от време, при условие че финансовата система е стабилна. Ето защо в средносрочен план решението на БНБ да стимулира кредитирането ще се отрази по-осезаемо върху растежа на жилищните заеми, а оттам и върху пазара на жилища в България.