Защо „балонът” на жилищните цени в България няма да се спука

Кризата на жилищния пазар в САЩ фокусира вниманието на множество анализатори върху Източна Европа и в частност България, като за пореден път бяха изказани мнения, че „балонът” на жилищните цени може да се спука. От друга страна, повечето местни експерти изразиха становището, че ипотечната криза в САЩ вероятно ще има ограничено влияние върху цените на недвижимите имоти у нас. Повечето анализатори обаче, независимо дали защитават едната или другата теза, допускат една и съща грешка. Следващите редове показват защо използването на цената като отправна точка е погрешно при анализ на жилищния пазар, поне в краткосрочен план.

Въпреки че жилищният кредит запази високи темпове на нарастване и през август (виж рубриката „Икономически индикатори”), влиянието на някои външни и вътрешни фактори върху кредитната експанзия стана по-осезаемо. От една страна, БНБ повиши задължителните минимални резерви, а от друга – външното финансиране поскъпна в условията на глобално свиване на кредита, особено след проявата на първичните ефекти от жилищната криза в САЩ. От теоретична гледна точка, евентуално свиване на ипотечния кредит би трябвало да доведе до ограничаване на търсенето на жилища, при равни други условия (това е най-опростеният пазарен модел). Според повечето експерти свиване на търсенето на жилища директно се отразява върху цената, която би трябвало да се понижи; т.е. приема се почти аксиоматично, че цената на жилищата бързо реагира на съответните промени от страна на търсенето или предлагането. Това становище обаче не отчита една важна особеност - пазарът на жилища се характеризира не с ценови цикъл, а с цикъл на изтъргуваните обеми, т.е. броя на реално сключените сделки. С други думи, цените на жилищата са относително негъвкави в посока надолу и, в случай на спад в търсенето, това, което се изменя в краткосрочен план, е най-вече броят на продадените жилища, а не толкова цените.

Именно бавната адаптация на цените към новите пазарни условия обуславя значението на жилищния пазар за развитието на икономиката. Евентуален спад в обема на продажбите индиректно води до намаляване на заетостта в строителството, финансовата сфера, агенциите за недвижими имоти. Затова и именно продажбите, а не толкова цените, имат значение за реалния БВП. По правило, нормален обем на продажбите наблюдаваме тогава, когато купувачите очакват, че цените ще се повишават с умерени темпове или поне няма да се понижават. Ако цените бяха достатъчно гъвкави и можеха бързо да възстановяват своето равновесие след като пазарът навлезе в нов цикъл, тогава умереният ценови ръст и обем на продажбите щяха да бъдат устойчиви във времето.

Поддържането на относително високи цени на жилищата и същевременно рязко понижаване на обема на продажбите в условията на пазарна криза се наблюдава и при пазара на недвижими имоти в САЩ. Докато броят на продадените жилища драстично спада, цените просто забавят своя ръст (виж рубриката „Икономически индикатори”). Това не означава, че цените на жилищата не се променят. Напротив, но това става с темп, значително по-бавен от скоростта, с която се изменя обемът на продажбите. В същото време, нежеланието на собствениците да продават при влошени пазарни условия може да поддържа номиналните цени относително високи, но реалните цени да намаляват, особено в условия на повишен инфлационен натиск.

Нещо повече, емпиричните факти показват, че при нормално функционираща икономика дори и в дългосрочен план номиналните цени на жилищата много рядко падат и ако това все пак се случи, понижаването не е голямо. Причините, които обясняват това явление, са предимно психологически и се дължат най-вече на поведението на пазарните участници. Продаващите базират своята преценка предимно на условията по вече сключените сделки (т.е. на миналото), а купувачите - на очакванията за бъдещата стойност на имота (т.е. на бъдещето). Когато пазарът е в подем, собствениците оценяват своя имот по-ниско от потенциалните купувачи, което прави сделката възможна. В случай че пазарът е в стагнация обаче, собствениците избягват да продават на по-ниски цени, а купувачите изчакват евентуално допълнително понижаване на цените. По този начин транзакции рядко се осъществяват и обемът на продажбите рязко спада. В този случай, на пазара доминират не равновесни цени, а по-скоро цени на предлагане.

Приложен към пазара на жилища в България, този модел показва, че спукване на „балона” на жилищните цени е малко вероятно да се случи, поне в краткосрочен план, ако под спукване на “балона” се разбира драстичен и рязък спад на цените (а не просто забавяне на ръста или застой на цените). Все пак трябва да отчетем и факта, че с малки изключения, пазарът на жилища в България остава слабо развит и относително ниско ликвиден. Ето защо, фокусирането на дебата върху обема на продадените жилища вместо цената би трябвало да предостави добра отправна точка за реалистична оценка на текущото състояние на пазара и потенциалните заплахи пред неговото развитие.