Има ли пазар на луксозни жилищни имоти в България

На фона на често срещаните обяви в електронните бази от данни, предлагащи "луксозни" жилища, така поставеният въпрос изглежда почти риторичен. Голяма част от рекламираните като луксозни жилища обаче са по-скоро масови. С други думи, луксозният жилищен сегмент в България е все още в начален етап на развитие.

Интерпретацията на темата за луксозните имоти изисква и някои допълнителни уточнения. Универсална дефиниция за луксозен имот няма, като стандартите за лукс се различават в отделните страни. Сред възможните критерии за лукс попадат локация, качество на строителството, предоставени допълнителни услуги и други. В България луксозните жилищни имоти са концентрирани в най-големите градове (предимно София и Варна) и в някои курортни селища.

Един от възможните подходи за сегментиране на пазара е според типа на имота - апартамент, къща или жилище в комплекс от затворен тип. Затворените комплекси са нов жилищен формат за България, предоставящ определен пакет от услуги, достъпни единствено за жителите на комплекса чрез т.нар. контролиран достъп. Главният акцент е поставен върху допълнителните услуги, а не толкова върху качествата на самото жилище. Преобладаващите двустайни и тристайни жилища в тези комплекси са по-скоро признак за масов продукт, като луксозните (и по-просторни) апартаменти заемат относително малък дял. За разлика от комплексите с жилищни блокове фокусът при затворените комплекси от къщи е върху качеството и удобствата на самото жилище. Повечето жилища в комплексите от затворен тип се продават по-скъпо от самостоятелни жилища с подобни характеристики. Все пак високата концентрация на затворени комплекси в няколко района увеличава значително предлагането там и може да окаже задържащ натиск върху цените, имайки предвид и все още относително ниската ликвидност на българския жилищен пазар.

Градските къщи с високи офертни цени са разположени или в центъра, или в някои периферни градски райони. Цените на къщите в централната част обикновено са значително по-високи поради силно ограниченото предлагане. Косвено върху офертните цени там влияе и алтернативната цена на проекта - скъпата земя, възможността за изграждане на офис или търговска сграда.

Най-скъпите апартаменти са разположени или в стари луксозни сгради, или в нови "бутикови" сгради в централните части на града. Любопитно е, че средните офертни цени намаляват с увеличаване размера на жилището, което потвърждава тезата, че търсенето на апартаменти с престижна локация е концентрирано в сегмента на малките и средни (като площ) жилища, носещи и по-висока възвращаемост при евентуално отдаване под наем.

Нововъзникващият пазар на луксозни жилища в България се различава от този на масовите жилища не само според структурата на предлагането, а и според факторите на търсенето. И докато финансирането на покупката на масово жилище се осъществява преoбладаващо чрез ползване на жилищен кредит, зависимостта между кредитната динамика и търсенето на луксозни имоти е по-слаба. С други думи, търсенето на луксозни жилища вероятно не би се повлияло съществено от евентуално свиване на жилищния кредит на национално ниво. Същевременно цените на луксозните жилища зависят в по-висока степен от промените в т.нар. външно търсене, което се генерира от доход, създаден извън местната икономика. Потокът от емигрантски пари (образуван от дохода от чужбина и текущите трансфери), и най-вече инвестициите в недвижими имоти от нерезиденти ще бъдат основни фактори, определящи динамиката на местния пазар на луксозна недвижима собственост в бъдеще. Ето защо поддържането на относително висока възвращаемост от инвестиции в недвижим имот при приемливи за инвеститорите нива на риск (поне спрямо алтернативни за България дестинации) ще бъде едно от условията за динамично развитие на сегмента на луксозни жилища в страната.