Цените на активите в България – резултат от или причина за кредитната експанзия

Според едно разпространено схващане монетарната експанзия е водещ фактор зад промените на цените на активите в България, в това число на недвижимите имоти. Нещо повече, твърди се, че ако банковият кредит расте „твърде бързо”, това може да доведе по някакъв макроикономически проблем.

Наистина, увеличението на количеството пари в икономиката до момента върви ръка за ръка в увеличение на цените на активите – основно недвижимите имоти, но до някаква степен и цените на ликвидните акции в България. Но не е съвсем коректно да твърдим, че от едното следва другото.

Търсенето и предлагането на кредит следват определена микроикономическа логика. От страна на търсенето, хората ще се опитат да финансират чрез кредит определен проект, да кажем строителство, само ако очакват определена възвръщаемост, която да е по-голяма от лихвата по кредита. Търсенето на кредит се движи от очаквания за някакво увеличение на цените на имотите.

От страна на предлагането на кредит, докато доходността и риска на дадени проекти (например строителството) надделяват над други, банките ще ги предпочитат, и по нищо не личи това време да е отминало. При други равни условия, ипотечните кредити ще продължават да бъдат предпочитани по ред причини.

На макроикономическо ниво тези отношения се проявяват като бърз ръст на общия кредит и относително бърз ръст на количеството пари в икономиката (виж графиката в рубриката „Икономически индикатори”). Така монетарната експанзия в България е по-скоро резултат от очаквания за по-висока възвръщаемост на активите в икономиката, отколкото сама по себе си причина за покачване на техните цени.

Притокът на чужди спестявания в икономиката до някаква степен минава през банковата система. Тази част от тях, както и другата част – преките инвестиции – са привлечени в България именно заради очакване на по-висока възвръщаемост в сравнение с други пазари. Обаче има ли наистина макроикономически проблем? Колеги икономисти споменават за няколко възможни заплахи:
- натиск върху инфлацията,
- надценяване на лева и проблем с конкурентността на българските фирми,
- „спукване на балона” на цените на имотите.

Инфлацията
Измерена през цените на промишлените суровини, инфлацията на лева и еврото са еднакви, т.е. средно погледнато, цените на житото, медта и памука растат с еднаква скорост в лева и евро. Това не е така, ако сравним индексите на потребителските цени (ИПЦ), но както сме отбелязвали, той не е сред най-точните измерители на инфлацията на една валута. Все пак дори да беше, ИПЦ не чувства натиска на бързата експанзия на парите, която резултира основно в промяна на цените на активите, а не на потребителските цени.

Надценяване на лева
В Еврозоната и България се използва една и съща валута, обаче в България парите се увеличават три пъти по-бързо парите в Еврозоната. Това теоретично означава, че левът преживява по-тежка инфлация от евртото и в тази матрица може да се твърди, че българската валута е „реално надценена”. Това се потвърждава и от сравнение на ИПЦ в България и Еврозоната – ако ИПЦ отразяваха „реалната” обезценка на лева, то той щеше да се обезценява по-бързо от еврото. „Надценяването” на една валута, твърдят учебниците, може да доведе до загуба на конкурентност.

Тук се появява следният труизъм: По-бързото увеличаване на наемите и цените на имотите в България в сравнение с Еврозоната (това за което се отнася основно увеличението на парите) означава по-бързо увеличение на разходите на фирмите в България. Да, очевидно, при други равни условия, те губят конкурентност. Но създаването на един бизнес би следвало да включва очаквания за по-високи цени на имотите и наемите, т.е. на микро-ниво бизнес плановете вероятно са отчели по-бърз ръст на цените на имотите в България в сравнение с Еврозоната. В този си вариант „надценяването на лева” едва ли е проблем.

„Балонът” на имотите
Само по себе си поскъпването на имотите не е показателно за нищо. То трябва да бъде съпоставено с други ценови промени, за да даде някакъв сигнал. В България цените на имотите продължават да растат по-бързо от другите цени (виж таблицата в рубриката „Икономически индикатори”). Все пак за този период – годината до Q1 2007 – златото поскъпна с 12.3% в евро, а инфлацията на европейската валута беше 10.8% (измерена чрез цените на промишлените стоки). Това означава, че поскъпването на имотите в България реално е било около 10%. Това трябва да ни отдалечи от подозренията за „спекулативен балон”. Съпоставена с други видове инвестиции, доходността на имотите е относително умерена през последните две години.