Бързо ли растат цените на жилищата?

След като през първото тримесечие ръстът на средните цени на жилищата в България надхвърли 20% спрямо началото на 2006 г. последва поредица от прогнози на анализатори и участници на пазара за нови рекорди през 2007 г. Същевременно офертните цени на жилищата в престижния сегмент на големите градове достигнаха стойности от 1000-1200 евро към май-юни. Оценката на случващото се обаче е въпрос на интерпретация.
Ако разглеждаме жилищата като инвестиция, то промяната в цените им трябва да се сравнява с други алтернативи. Както неведнъж сме коментирали, пазарът на жилища след 2005 г. изостава от развитието на капиталовия пазар – с други думи, по-изгодно е да се инвестира в български акции, отколкото в жилища. Извън това, дори относително безрисковите депозити и вложения във взаимни фондове могат да носят годишна доходност от 7-20% (без най-успешните, които значително надхвърлят тази стойност) – при далеч по-висока ликвидност. Така че нарастване на средните цени на жилищата до 20% годишно не би следвало да се третира като „бързо”
Ако търсим фундаментални фактори зад промяната в търсенето на жилища, то трябва да отчетем икономическата динамика, промяната в доходите и миграцията на населението.
За годината до март номиналният растеж на икономиката достигна рекордни стойности от 15.5%. Обемът на БВП измерен в текущи цени възлиза на 50.6 млрд. лв. Относително бързият ръст на инвестициите (21.6% в реално изражение за годината до март) позволи реалният ръст на икономиката да остане почти непроменен през Q1 на 2007г. на 6.2%. Официалните заплати растат с около 14% годишно. Допълнително трябва да отчетем и миграцията към големите градове, особено София – което означава, че там се насочва по-висок от средния ресурс за покупка на жилищата.

Това означава, че за икономика като българската, която за момента бързо догонва доходите в Европа, цените на местните ресурси – работна сила и недвижимости – също ще растат изпреварващо спрямо средния ръст на цените на търгуемите стоки.

Междувременоо, финансовия сектор продължи да насочва ресурс за покупки на жилища. Това означава, че към спестяванията от текущ доход, използвани на пазара на недвижимости, се добавят и чужди спестявания („капитал”), или „бъдещ доход”.
Растежът на общия кредит за домакинствата достигна до над 40% на годишна база (най-висока стойност от февруари 2006г. насам. Междувременно жилищният кредит продължи да нараства с темпове от 77% до май и успя да достигне стойности от 4.2 млрд. лв. през същия месец (при около 2 млрд. в началото на 2006 г.). Делът му в общата задлъжнялост на домакинствата обаче слабо нараства през април и май 2007 г. В такъв случай, ако за „нормален” в дългосрочен план приемем ръст близък до номиналната промяна на БВП (около 12-15% в България), то може да се очаква при такъв значителен импулс от нов кредит да се получи допълнително краткосрочно търсене и оттам – незабавна реакция на цените. Така за този период „нормалните” промени в цените на жилищата ще са по-високи – и отново промените в рамките на 15-20% не би следвало да са изненадващи.

След като отбелязаха лек спад до 8.4% през февруари, лихвите по жилищните кредити почти достигнаха нивата отчетени през декември и януари. За периода ноември 2006г. – май 2007г. лихвените нива варират между 8.39% и 8.50%. Динамиката на лихвите по жилищни кредити през последните няколко месеца и отсъствието на значителни колебания в техните стойности потвърждават очакванията за достигане на краткосрочно равновесие в рамките на текущите равнища.

Но кредитната експанзия уплаши и Европейската централна банка, така че е вероятно продължаващо покачване на лихвените нива. Рекорден ръст на паричната маса в Еврозоната е сред причините, които мотивираха ЕЦБ да предприеме ново покачване на базисната лихва – от 3.75% до 4.00% в сила от 13 юни, въпреки че инфлацията на потребителските цени се движи в рамките на очакваните нива. Решението на ЕЦБ силно повлия на пазарните условия на междубанковите пазари в Еврозоната. Цената на кредита, измерена черз 12-месечния Юрибор, продължи да нараства, достигайки 4.51% през юни. За шест месеца от началото на годината 1-годишният Юрибор се покачи с близо 0.5%. Оперирайки в условията на валутен борд, българската икономика продължава да бъде силно зависима от монетарната политика в Еврозоната. Очаквано основният лихвен процент в България продължи да нараства - от 3.68% през април, през 3.81% за юни, за да премине границата от 4% в началото на месец юли. Всичко това неминуемо ще оказва натиск към покачван на лихвите по жилищните кредити – и оттам ще „охлажда” донякъде иначе силното търсене на имоти в големите градове.