Средните цени на кв. м през третото тримесечие на 2006 г. достигат 856,7 лв. при 819.3 лв. за предходното тримесечие, или ръст от 4,6%. Първото място на Варна вече като че ли не е изненада за участниците на пазара – в началото на 2005 г. имахме подобно развитие. Иначе сред най-скъпите 5 града този път се появи Стара Загора, измествайки Русе. София, Варна и Бургас продължават да са значително по-скъпи от всички останали градове. При най-евтините локации също няма съществени размествания, като от тази група се “измъкна” Търговище, за сметка на изпадането на Ямбол. Там цените се движат между 240 и 290 евро на кв. м, като характерна е ниската активност на пазара, измерена през броя реално сключени сделки. Ценовата диференциация се сви, като разликата в средните цени между най-скъпите и най-евтините пет града спадна до 2.2 пъти, в сравнение с 2.3 пъти през второто тримесечие. Трябва да отбележим обаче, че ликвидността в малките градове все още е значително по-ниска, което прави подобни сравнения доста условни. Те пропускат и видимото сегментиране на пазара в рамките на най-големите градове с появата на нови, луксозни имоти, които са между 2 и 3 пъти по-скъпи от средните стойности за съответното населено място, и каквито почти отсъстват в “евтините” градове.
При все относително високия ръст на цените за страната като цяло, резки промени в отделните градове нямаше. Единствените двуцифрени поскъпвания (малко над 12%) за тримесечието отбелязваме в Благоевград и Смолян. Същевременно спад в цените имаше само в Кърджали, Ямбол и Ловеч. От по-големите и скъпи градове растеж над 6% отчитаме във Варна, Пловдив и Стара Загора. В София промяната от 1,4% е почти незначителна.
Ако разгледаме динамиката на годишна основа след края на 2004 г. отчитаме трайно забавяне на увеличението на цените. От началото на 2006 г. темповете са под 15% средно за страната. “Догонването” на цените в евтините населени места се вижда отчетливо, като те постоянно растат по-бързо от цените в скъпите градове. В градовете с най-активна търговия с имоти и най-високи цени промените в цените през 2006 г. са около 10% на годишна база, което е дори по-ниско от номиналния ръст на икономиката.
Това е логично следствие от активното ново строителство – или с други думи, “предлагането” на пазара се увеличи за да посрещне по-високото “търсене”. Местните власти издадоха 4782 нови разрешения за строеж през второто тримесечие, като общата им РЗП представлява рекорд за едно тримесечие – около 2.8 млн. кв. м. Жилищното строителство запазва доминиращо място в разрешенията за строеж – около 56% измерено и в брой разрешения, и в РЗП. Растежът на разрешенията за строеж остава силен (около 28%, измерен според РЗП на новите жилищни строежи). В същото време обаче регистрираме пето поредно тримесечие, през което растежът се забавя. Растежът се забави и в абсолютни стойности (в кв. метри, разрешени за строеж) до около 300,000 кв. м. от около 500,000 кв. м. преди година.
Бургас остава регионът с най-голям обем нови разрешения за строеж (близо 1.2 млн. кв. м. през годината до юни), както и с най-динамичен растеж на разрешенията сред четирите най-големи града, които концентрират около 62% от новото жилищно строителство. Спекулативно търсене на “втори дом” е едно добро обяснение за тези развития. Обаче трябва да се има предвид, че може би има и фундаментална причина, например някак по-динамична през последното време бургаската икономика привлича повече индустриално строителство от всеки друг град в България и представлява около 16% от цялото ново не-жилищно строителство в страната.
Бургас, Пловдив и Варна сега привличат около 44% от всичкото ново не-жилищно строителство в страната. Инвестициите на зелено сякаш се насочват главно към тези райони, както и към други от важните градове в южна България, особено Стара Загора и Хасково. Това би имало някои важно въздействия върху пазара на жилища:
- Според фундаменталните икономически фактори тези региони имат най-голям потенциал за растеж на цените, когато подобрения в производителността на труда бързо последват натрупването на капитал.
- Мащабното използване на ресурси за индустриално строителство е показателно за наличните ресурси и потенциално бъдещо предлагане на нови жилища (ако приемем, че цените на земята ще съответстват на плановете на инвеститорите).
За най-големите строителни компании изглежда сега е се правят по-големи печалби в търговски и промишлени проекти в тези региони от страната; следователно новите жилищни проекти по-скоро са изпълнявани от други компании, което оставя нишата на луксозните жилища относително неизпробвана.
Няма коментари:
Публикуване на коментар