Спокойствие на пазара на жилища

Повечето анализи и коментари за развитието на пазара на жилища през последните месеци са умерено оптимистични. Доколкото дългосрочните прогнози за трайно повишение на цените, особено в големите градове и атрактивните курортни зони, се запазват, експертите виждат “успокояване” на търсенето и нарастващо предлагане на ново строителство, което в краткосрочен план предполага стабилност.

Какво показва статистиката? По данни на НСИ, за първото тримесечие на 2006 г. жилищата в областните градове поскъпват средно с 4,7% и достигат 806 лв./кв. метър. През миналите 3 тримесечие ръстът на цените бе по-нисък (между 2,4 и 4,3%).

Най-скъпите три града остават София, Варна и Бургас, като се запазва значителната разлика със следващите ги. Сред 5-те най-скъпи града единствено Русе бележи по-значимо поскъпване от над 15%, което всъщност “вкара” града в челната петица. Всички останали “скъпи” градове бележат ръст под средния за страната.

Разликата между “скъпи” и “евтини” локации се сви (от 2,35 до 2,29 пъти в средните цени на 5-те най-скъпи и 5-те най-евтини града). Така тенденцията за “догонване” се запази. стана, след като градовете с най-ниски цени отново отчетоха значително по-високи от средните темпове на поскъпване – във Видин – над 50%, в Ловеч, Смолян и Перник – между 10 и 20%.

В същото време, данни от посредническите агенции за “цените” продава в София сочат стабилност в най-масовия сегмент (двустайни апартаменти в средните по цени квартали). Същевременно, нарасналото ново строителство забавя транзакциите, т.е. продавачите чакат повече отколкото в началото на 2005 г.

Ако разглеждаме фундаменталните фактори на пазара, разкриваме няколко тенденции.

От инвестиционна точка покупката на жилище вече не е сред най-доходните алтернативи. В началото на годината стойността на българските акции отново пое нагоре. Продължава и глобалната тенденция за ръст на цените на петрола и металите. Това бе почувствано в най-силно зависимия от спекулативното търсене сегмент – този на ваканционните имоти – където чуждите инвеститори започнаха да натискат цените надолу.

Растежът на икономиката се запази висок и през 2005 г. - ръст на БВП от 5,5% - като номинално икономиката нарасна с 9,6% до близо 42 млрд. лв. Средните заплати продължават да растат с малко по-нисък темп (около 7,5%). До момента промяната в стойността на жилищните имоти изпреварва растежа на доходите, и в резултат средната покупателна сила на дохода, измерена в имоти, продължи да спада – така за българските (средни) домакинства жилището става все по-трудно достъпно. От друга страна обаче, при развитие на банковия кредит все по-често решаващ за покупката е бъдещия доход, а не толкова текущия.

Доколкото официалната статистика трудно мери “сивите” доходи, по-коректния измерител за действителното благосъстояние на домакинствата е нивото на спестяванията им в банкови депозити. За 2005 г. те нараснаха с над 30%, а за първото тримесечие на 2006 г.

От страна на предлагането, демографскитете тенденции за намаляващо население плюс емиграция на хората в активна възраст продължават да оказват натиск за “освобождаване” на жилищен фонд. Новото строителство от друга страна, особено в големите градове, расте бързо.

Краткосрочната ни прогноза е за спокойно бъдеще на пазара. За участниците на пазара и анализаторите обаче стават все по-важни две структурни промени, които вече започват да стават видими. На първо място, сегментирането на жилищните имоти се засилва. От една страна, ясно разкриваме “скъпите” и “евтините” градове – сред първите са София, Варна и Бургас. В самите градове кварталите все по-ясно се разделят на “луксозни”, “средни” и “масови”, като разликите в цените и в ликвидността на жилищата стават все по-големи. От друга страна, появи се групата на спекулативните инвеститори в имоти – такива, които не възнамеряват да обитават жилището или да реализират доход от дългосрочен наем. Такива са част от чужденците, придобили имот напоследък. Тяхното поведените изцяло се влияе от очакванията за промени в стойността на имотите, от появата на алтернативни инвестиции и от текущото им финансово състояние. Така влошаването на икономическата картина в Ирландия и Обединеното кралство или “възникването” на нов, по-динамичен пазар на имоти може да се окаже с много по-силен ефект върху българския пазар от вътрешните фактори на търсенето и предлагането.