Днес повечето анализатори и медии са ангажирани да коментират последните данни за индекса на потребителските цени (или “инфлацията”), оповестени от НСИ. Другата седмица се очакват нова статистика за динамиката на цените на жилищата през второто тримесечие на годината, но в този материал се опитваме да изпреварим “новината”.
На първо място винаги възниква въпросът какво мерим, когато използваме “средни цени”. На всички участници на пазара е ясно, че “средно жилище” няма. Но от друга страна и инфлацията, мерена от НСИ, също показва изменение в средна цена на “потребителска кошница” – т.е. сбор от множество стоки и услуги, които едва ли съвпадат с индивидуалното потребление на някое конкретно домакинство. Още повече, редовно забелязваме тенденция едни групи стоки да поскъпват, а други да поевтиняват, измерени в левове.
Все пак жилищата са по-хомогенна “стока”. Дори в относително развити и силно сегментирани пазари, купувачите сравняват цени спрямо качества на алтернативите. В по-масовия си сегмент жилищата са условно заменяеми, доколкото ако един имот се продава значително по-скъпо от сходни с него, той трудно ще бъде продаден. От своя страна, наличието на ново строителство позволява инвеститорите сравнително бързо да насочат ресурс към задоволяване на “търсене”, за което към даден момент няма достатъчно “предлагане” от готови имоти – т.е. когато цените за този тип жилища са високи.
При всички условности, индекси на пазара на жилищата, базирани на средни цени, все пак могат да носят информация за участниците на пазара. Още повече, проследяването на динамиката на цените в миналото може да се използва за разкриване на връзки с други макроикономически променливи.
Икономическата логика подсказва няколко такива връзки. От една страна, цените на жилищата зависят от предлагането, или казано иначе – от динамиката на новото строителство. От своя страна, строителството е ограничено от няколко фактора – цени на материали, цени на труд, държавни регулации и оскъдност на земя. В дългосрочен план регулациите ще нарастват. Цената на труда пък е зависима от общия икономически растеж. Противно на общоприетата вяра, земята в България, дори около най-големите градове, не е оскъдна в относителен план, ако за база за сравнение използваме Западна Европа.
По-сложна изглежда оценката на търсенето на жилища. Ако трябва да разграничим два типа фактори, то те са вътрешно и външно търсене. Вътрешното обхваща онези потенциални купувачи, чиито доход се генерира и зависи от динамиката на местната икономика. Външното е онзи интерес от чужденци, или неработещи в България хора, които все пак биха искали да имат имот в страната – като втори дом, ваканционен имот или с цел преселване поради предпочитано качество на живот в България. Търсенето “отвън” трудно може да се обвърже с тенденциите в българската икономика. То може донякъде да се измери през статистиката за платежния баланс, но това е отчитане на вече взети решения за покупка. Намеренията на тази група инвеститори са зависими от множество други фактори, само част от които – свързани с България.
Местното търсене в дългосрочен план е пряко отражение на икономическия растеж и динамиката на населението. Ако трябва да използваме измерител на благосъстоянието за икономика като българската, най-добре е да вземем брутния вътрешен продукт и чуждите инвестиции – имайки предвид трайния процес на приток на външни спестявания за финансиране на инвестиции в страната.
Покупките обаче могат да се финансират и чрез бъдещ доход, или с други думи – чрез кредит. В по-общ план, наличието на достъп до кредит за домакинствата позволява общо нарастване на потенциално разполагаемите средства за текущо потребление. Това генерира допълнително увеличение на текущите доходи за част от икономически активните участници на пазара чрез разширяването на съвкупното търсене в икономиката. Самото ипотечно финансиране пък пряко увеличава възможността за покупка на имот.
Описаните дотук връзки са илюстрирани ясно от графиките към анализа. Видно е, че към момента най-силна зависимост има между динамиката на жилищното кредитиране и цените на имотите. От друга страна обаче, промяната в банковия сектор беше възможна само заради монетарната стабилност и дългосрочната тенденция на икономически растеж.
Няма коментари:
Публикуване на коментар