Данните за пазара на жилища в САЩ затвърдиха тенденцията от последните месеци за спад в продажбите както на стари, така и на нови жилища. Това е очаквана реакция на многократно повишените лихви от Федералния резерв. Доколкото Европейската централна банка, макар и с известно закъснение, следва подобна политика, можем да очакваме глобално забавяне на ръста на пазара на недвижимости, а това неминуемо ще засегне и България.
Какво показват последните данни за българския пазар? Местните фактори все още поддържат относително висок растеж на цените и новото строителство. По данни на НСИ, средните цени на кв. м през второто тримесечие на 2006 г. достигат 819.3 лв. за страната, при 806.1 лв. за предходното тримесечие, или ръст от 1.6%. Най-скъпите три града остават София, Варна и Бургас, като се запазват позициите им на значително по-скъпи от следващите ги, въпреки че при тези градове се запазва тенденцията към стабилизация на цените около постигнатите нива.
Спрямо първото тримесечие на 2006 г. промените в групите на най-скъпите и най-евтините градове са незначителни. В горния сегмент не се регистрира промяна. В най-ниския сегмент, Силистра и Търговище поскъпват за сметка съответно на Кюстендил и Разград.
По-значителното поскъпване, регистрирано през миналото тримесечие, не продължи през настоящето и отново се забелязва продължаване на тенденцията към забавяне на динамиката на ръст на цените. Годишното увеличение на цените на база същия период на миналата година е малко над 12%. Този темп е близък до номиналния растеж на БВП – зависимост, която е фундаментална в дългосрочен план.
По-голямата динамика продължава да бъде в средния сегмент от градове. В горния сегмент единствено Варна отбелязва по-голямо от средното за страната увеличение, докато Бургас, Пловдив и Русе дори отбелязват лек спад.
Продължава тенденцията за “сближаване” на цените, или за “догонване” на ръста на цените в евтините градове. За второто тримесечие на 2006 г. съотношението в цените между 5-те най-скъпи и 5-те най-евтини града е около 2.3, докато за предходното тримесечие беше около 2.4.
В същото време, данни от посредническите агенции за цените по оферти “продава” в София сочат по-бърз ръст при малките апартаменти, както и в най-ниския (евтин) сегмент. Същевременно, нарасналото (макар и вече с по-ниски темпове) ново строителство забавя транзакциите, т.е. продавачите чакат повече отколкото в началото на 2005 г.
Ако разглеждаме фундаменталните фактори на пазара, разкриваме няколко тенденции.
От инвестиционна точка покупката на жилище вече не е сред най-доходните алтернативи. В началото на годината стойността на българските акции отново пое нагоре. Продължава и глобалната тенденция за ръст на цените на петрола и металите. От друга страна, започна да се наблюдава известно “охлаждане” на жилищния пазар в САЩ и някои европейски страни след последователните покачвания на основните лихви. Това отразява, а и причинява, намаляването на финансовите ресурси, насочени към инвестиции в недвижимости в световен мащаб, което засяга и интереса към България.
Растежът на икономиката се запази висок и в началото на 2006 г. - ръст на БВП от 5,6% - като номинално икономиката нарасна с 11,1% до близо 43 млрд. лв. за последните 12 месеца до март. Средните заплати продължават да растат с малко по-нисък темп (около 8,8% към юни), но през последните месеци отчитаме ново ускоряване на ръста на доходите. Увеличените доходи и продажби, измерени в левове, са и отражение на по-високата инфлация – както местна, така и в глобалната икономика.
За първи път от 2002 г. покупателната сила на средната заплата, измерена в “средно жилище”, нарасна. От друга страна обаче, при развитие на банковия кредит все по-често решаващ за покупката е бъдещия доход, а не толкова текущия.
Доколкото официалната статистика трудно мери “сивите” доходи, по-коректния измерител за действителното благосъстояние на домакинствата е нивото на спестяванията им в банкови депозити. За 2005 г. те нараснаха с над 30%, а за полугодието на 2006 г. – с 23% на база юни 2005 г.
Няма коментари:
Публикуване на коментар