Цените на жилищата през 2007 г.

В прогнозния доклад на Industry Watch Готови за бизнес 2007 в края на миналата година си позволихме относително смелата прогноза в навечерието на еврочленството на България, че „жилището като инвестиция ще запази доходност малко над тази в други европейски пазари.” На макро ниво, очакваме средните цени през 2007 г да растат с темпове около или малко по-високи от растежа на доходите, или в диапазона 12 – 15 процента. На какво базираме тази макро-прогноза?

Поскъпването на жилищата съдържа в себе си няколко макроикономически промени, които би следвало да ни помогнат в разгадаването на пазара. Първо и сякаш най-очевидно това е обезценката (инфлацията) на лева и еврото, в които измерваме цените тук. Поради проинфлационна политика в Европа еврото загуби значителна част от стойността си, измерено в количество материални стоки. Все още цените на промишлените суровини растат с 28% годишно, като само металите увеличиха цените си с 42% през последната година.

Проинфлационната политика на Европейската централна банка тази година ще продължи да се променя към затягане, като ръстът на парите в еврозоната ще се забави. Инфлацията вече започва да се успокоява, което е най-видимо засега по цените на златото – което традиционно служи като убежище за реалните спестявания в периоди на инфлация.

Другият важен фактор за търсенето на жилища остава ръста на производителността. Измерена чрез добавената стойност в неаграрния бизнес, икономиката расте с малко над 7% през последните години. Въпреки засилването на този растеж до 8.1% през 2006 г., той остава в тези предвидими граници – т.е. неговото влияние върху цените на имотите ще остане относително непроменено.

При други равни условия, ако икономиката произвежда 7% повече доход годишно, активите в нея ще струват със 7% повече. Няма основания да търсим източник на някакъв по-бърз ръст на цените на имотите в развитието на българската икономика.

На трето място, разширяването на достъпа до финансиране вътре в България и съответно растежът на парите в икономиката е значително по-бърз от растежа на парите в Еврозоната. Това е важен фактор за развитието на пазара на имоти. По-голямата част от новото финансиране се насочва към пазара на имоти. Ако не беше така, повечето пари в икономиката щяха да резултират в значително по-бърза инфлация.

Динамиката на парите се забави през последната година (виж повече в „Икономически индикатори”). Реалният ръст намаля от над 20% до 13.4% средногодишно. Въпреки облекчаването на кредитирането по линия на политиката на БНБ няма основания да очакваме някакво значително покачване на ръста на парите, особено по време на глобален ръст на лихвите. Това ни дава смелост да кажем, че кредитните фактори зад ръста на цените на имотите ще продължат да действат кротко, подобно на изтеклата година.
По линия на предлагането на жилища нещата също изглеждат стабилни. Ръстът на разрешенията за жилищно строителство се задържаха около 30% (на база на общата им разгъната застроена площ). Инвеститорите в развитие на жилищни имоти се оказаха адаптивни към нуждите на пазара. Разрастването на новото строителство вече се движи с темпове, отразяващи промените в цените с минимално закъснение, което е още една причина да не очакваме значителен скок на цените.

Спекулативни промени на цените все още са възможни, но трябва да имаме предвид следното. Първо, вероятно ефектът от членството в ЕС е “консумиран” предварително. Второ, пазарът на жилища не изглежда толкова спекулативен като други пазари на активи. Разходите по сделките остават относително високи, ликвидността не е особено добра, за да се развие ефективно спекулативен пазар. Това считаме, че е още по-релевантно за големите градове (за разлика от курортите например).

Не сме от най-големите привърженици на „моделирането” на пазара. Т.е. въздържаме се от количествени оценки на връзката между две или повече променливи. Все пак следим за статистическа значимост на такива връзки – и такива сме открили между цените на имотите и факторите, за които говорим по-горе. Моделите могат да бъдат полезни (особено в случаите, когато данните за пазара идват с голямо закъснение) най-вече за по-бърза информираност.