Ефектът „ЕС” върху пазара на жилища вече е видим от статистиката

През миналата седмица статистиката на НСИ потвърди нашите предварителни оценки за ръст на цените на жилищата в началото на годината от около 10%. Това отдадохме най-вече на силно позитивните очаквания, последвали формалното приемане на страната в ЕС.
През Q1 на 2007г. средната цена на кв. м за страната достига 988,2 лв., или 9,3% ръст спрямо 904 лв. през Q4 на 2006г. Поскъпването в София и Варна беше значително (16% и 14,3% съответно при 9,3% средно за страната). За разлика от тях, цените в Бургас отбелязаха слаба промяна от едва 1,2%, което представлява съществен спад спрямо ръста на ценовите равнища, регистриран там през Q4 на 2006г.
След две поредни тримесечия, през които ръстът на средните цени в Стара Загора беше висок, през Q1 на 2007г. градът премина от четвърто на пето място сред областните градове в резултат на много слабия ценови растеж. В същото време, цените в Русе отчетоха ръст от малко над средния за страната. По този начин Русе успя да измести не само Пловдив (в унисон с нашата прогноза), но и Стара Загора, като в следствие на тези промени вече заема четвърто място сред най-привлекателните градове. Пловдив остана извън топ 5, но с отчетения ръст от 6,3% се доближи максимално до Стара Загора.
Сред най-високо ценените градове се забелязват интересни тенденции. С отчетения силен ценови ръст в София и Варна спрямо Q4 на 2006г., разликата между първите две позиции и третото място (Бургас) се увеличава. Междувременно номиналните стойности на жилищата в Русе, Стара Загора и Пловдив се намират в много тесни граници, варирайки между 1066 и 1050,8 лв. на кв. м. Близките текущи номинални равнища, комбинирани с различните темпове на растеж, правят бъдещите размествания още по-вероятни.
При евтините градове най-голям ръст очитат Разград, Кюстендил и Силистра. По този начин Разград напуска зоната на най-неатрактивните 5 града, а Кюстендил и Силистра разменят своите места на дъното на класацията. Цените във Видин и Ямбол слабо нарастват (с около 2,5%).
Като цяло в областните градове няма регистриран отрицателен ръст, а в 10 града той е дори двуцифрен (спрямо 6 града през Q4 на 2006г.). В 12 от разглежданите градове е отчетен ценови растеж по-висок от средния за страната. С най-висок растеж на цените спрямо предходното тримесечие се отличават не само традиционно скъпи градове като Варна и София, но и градове с по-евтини жилища като Силистра. Сред градовете с най-слаба ценова промяна се открояват два от петте най-високо ценени града-Бургас и Стара Загора.

На фона на тези данни редица анализатори направиха прогноза, че вероятно за цялата 2007 г. ръстът на цените ще надхвърли средно 20%. Това се разглежда като „висок” ръст, и следователно пазарът на жилища остава във фаза на бързо развитие. Въпреки това обаче трябва да отчетем поне два фактора. От една страна, няма достоверни данни за ликвидостта на пазара, или с други думи – за колко време се продават апартаменти по тези цени, както и каква част от жилищния фонд реално е предложена на пазара. От друга страна, темповете на нарастване на цените трябва да се разглеждат в сравнителен план. Ако прогнозата е за 20 или 30% ръст за 2007 г., трябва да имаме предвид, че общият икономически ръст в номинално изражение се очаква да е 12-13%, цените на акциите на фондовата борса в страната вероятно също ще надхвърлят тези стойности. В много сектори на развиваща се икономика като българската ръст от 50 и 100% се разглежда като нормален и очакван. Така че, в относителен план поскъпване на жилищата с подобни темпове не би следвало да се определя като „изключително”.

От известно време поставяме и друг въпрос – доколко цените на жилищата в България са подходящи при международни сравнения. Типичен аргумент е да се посочват цени на квадратен метър в големи европейски градове (или в съседни страни) и да се прогнозира, че и цените в София, Варна и другите български градове ще достигнат тези стойности. Така обаче се пропускат различията в продукта „жилище”, предлаган на различните пазари. На първо място, в България основна част от новите жилища се продават недовършени, а старите – за основен ремонт. Тази разлика подлежи на калкулация. По-трудно се оценява разликата в качествата на жилищата, свързани с разпределение, осветеност, изглед, шум и др. под. Управлението на етажната собствност в България също носи потенциални рискове за собственика. Отделно от това, в много от кварталите с ново строителство инфраструктурата е лоша или дори несъществуваща. Всичко това означава, че за да сравняваме цени с други градове (на запад от България), трябва да добавим в цената тези разходи, които биха изравнили качествата на жилищата. Така ще се окаже, че в момента София не е толкова по-евтина от Братислава или Загреб.